Final_Innen_bearbeitet

Entwurfskonzept

Ziel des Entwurfs

Auf dem rückwärtigen Teil des Grundstücks Niederbarnimstraße 9 soll ein neues Wohnhaus für mehrere Generationen mit unterschiedlichsten Lebenskonzepten entstehen. Der Entwurf erzeugt aus den vielschichtigen Gegebenheiten des Ortes, und den Zwängen des Städtebaus einen kompakten aber heterogenen Körper, der dem Wunsch nach städtischem Wohnen mit Lebendigkeit, Offenheit, aber auch der Sehnsucht nach Freiräumen und Privatsphäre gerecht wird.

Der Ort

Die Sonnenstudie hat gezeigt, dass zwar vormittags etwas Sonnenlicht in den Hof scheint, aber bereits ab ca. 13:00 Uhr die Sonne vorwiegend die Westfassade belichtet. Die Westseite betrachten wir als wesentlich attraktiver als den Innenhof. Der Blick in den Innenhof ist sehr begrenzt. Nach Westen führt er frei auf eine außergewöhnlich großzügige Fläche, in der sich kommunale Nutzungen mit einem großen Freiflächenbedarf befinden. Über Schule und Bibliothek hinweg schaut man bis hin zum Frankfurter Tor und zum Fernsehturm.

Sonnenstudie_8.Mai Hof_GrößenveränderungSonnenstudie_8.Mai_Größenveränderung

Städtebau

Städtebaulich bietet das Grundstück kaum Spielräume, auf die besondere Lage zu reagieren. Die Kubatur des Baukörpers ist durch die benachbarten Brandgiebel vorgegeben, an die möglichst umfangreich angebaut werden soll. Da die Ausnutzung des Grundstückes möglichst hoch sein sollte, kommen Einschnitte oder Unterteilungen nicht in Frage.
Das Gebäude fügt sich in die Umgebung ein und nutzt unter Einhaltung der Abstandsflächen und Baufluchten optimal die Grenzen aus.

Sonnenstudie_innen_GrößenveränderungInnere Struktur des Gebäudes

Umso mehr reagiert die innere Struktur des Gebäudes auf die Gegebenheiten der Umgebung. Die Wohnräume, in denen sich der größte Teil des Lebens abspielt werden zur attraktiven Westseite orientiert. Aus den hohen Räumen mit großzügiger Verglasung und großen vorgelagerten Balkonen bietet sich ein freier Blick über die großzügige Grünfläche, belichtet mit der Nachmittags- und Abendsonne. Die intimeren Bereiche, wie Schlafzimmer und Arbeitszimmer orientieren sich zum Innenhof. Kleinere Fensteröffnungen schützen vor Einblicken der Nachbarn und bieten in den Schlafräumen die Morgensonne. Zwischen den beiden Zonen werden die Erschließung und die Funktionsflächen mit Bädern, Gäste-WC und Hauswirtschafträumen angeordnet.

Grundrissaufteilung_Größenveränderung

Organisation der Wohnungen

Die innere Struktur des Hauses verlangt idealerweise durchgesteckte, quer im Hinterhaus liegende Wohnungen, die eine den Bedürfnissen entsprechende Nutzung von Hof- und Gartenseite ermöglichen. In allen großen Wohnungen (ab 3 Zimmer) wird dies erreicht. Nicht nur die optimale Ausnutzung der unterschiedlichen Zonen des Gebäudes wird ermöglicht, sondern auch eine angemessene Belichtung und Belüftung (Querlüftung).

Durchwohnen_GrößenveränderungRaumhöhen

Um eine hohe Wohnqualität zu gewährleisten, müssen die Wohnräume hohe Decken haben. Als ideales Maß haben wir 3.20 Meter ermittelt. Für die Nebenräume der Wohnungen halten wir eine lichte Raumhöhe von circa 2.70 Meter für ausreichend. Dies ist immernoch höher, als die baurechtlich geforderte Mindesthöhe.

Splitlevel

Die hohen Wohnräume befinden sich im Bereich hin zum Garten, also nach Westen. Die niedrigeren Nebenräume liegen im östlichen Gebäudeteil, also zum Hof. So entstehen in den zwei Zonen des Haus es jeweils unterschiedliche Geschossebenen. Das dabei entstehende Splitlevel ermöglicht ein spannendes dreidimensionales Wohnen mit unterschiedlichsten Möglichkeiten der Verknüpfung, Erweiterung und Differenzierung.

Eine hohe Flexibilität in der Grundrissaufteilung und Wohnungsgestaltung lässt viele unterschiedliche Kombinationen zu. Es gibt große und kleine Split levelwohnungen und Splitlevelmaisonettes, große Geschosswohnungen im Dachgeschoss und kleine Ein- und Zwei-Raum-Wohnungen zwischen den Splitlevelwohnungen. Die Wohnungsmischung erfüllt die unterschiedlichsten Anforderungen verschiedenster Generationen und Lebenskonzepte. Um die Attraktivität der Wohnungen zu erhöhen werden im EG zum 1.OG und im 3.OG zum 4.OG vorrangig Maisonette gebildet. Im 2.OG dazwischen entstehen besonders hohe Wohnräume mit einer Raumhöhe von fast 4.00 Metern.

Image Schemaschnitt Splitlevel1_Größenveränderung

Haupteingang und Foyer

Über den Hof gelangt man zum Eingang des Neubaus gegenüber. Der großzügige Eingangsbereich wurde in die Ecke des Hauses gelegt, da hier die Erschließung am sinnvollsten ist. Der dunkle Bereich in der Ecke und im Seitenflügel lässt sich kaum für Wohnräume nutzen. Durch das Verlagern der Erschließungszone kann auf der anderen Seite des Gartenhauses ein Wohnbereich mit Terrasse und kleinem Garten entstehen. Fluchttreppenhaus und Fahrradraum bilden hierbei den Puffer, um die Privatsphäre der Bewohner ausreichend zu schützen.

Aufzug, Treppe, Fahrradraum (für ca. 19 Fahrräder) und Kinderwagenraum sind vom Eingangsfoyer zugänglich. Der Müllraum wurde wegen möglicher Geruchsbelästigung in den Seitenflügel verlegt und separat erschlossen. So kann der Innenhof mit einer großzügigen Erschließungszone und einer intimeren Grünzone ohne Müllstandort gestaltet werden.

Aufzug und Flurbereiche auf den Etagen

Vom Eingangsbereich führt ein direkter Zugang zum Treppenhaus und zum Aufzug, von dem alle Wohnungen barrierefrei erschlossen sind. Der Aufzug kann als Durchlader alle Splitlevelebenen schwellenfrei
erschließen. Flurbereiche auf den Etagen wurden minimiert, wirken aber durch den mittig angeordneten gläsernen Aufzug großzügig und offen. Die Wege zu den Wohnungen sind direkt und kurz.

Erschließung_Größenveränderung

Wohnungen

Das Splitlevelhaus lässt durch seine hohe Flexibilität in der Grundrissaufteilung und Wohnungsgestaltung viele unterschiedliche Kombinationen zu:

Image Schemaschnitt Splitlevel2_GrößenveränderungImage Schemaschnitt Splitlevel3_GrößenveränderungExplosion_GrößenveränderungExplosion_zusammengesetzt_Größenveränderung

Zimmeranzahl

6 Ein-Raum-Wohnungen (24 – 37 m²)
4 Zwei-Raum-Wohnungen (41 – 65 m²)
5 Drei-Raum-Wohnungen (77-101 m²)
4 Vier-Raum-Wohnungen (78 – 117 m²)

Wohnungsgrößen

Die durchschnittliche Wohnungsgröße beträgt 63 m². Unser Ziel war es, aufgrund der vom Bauherrn dargestellten besseren Vermietbarkeit, die Wohnungen grundsätzlich klein zu halten, aber auch einige große Wohnungen anzubieten. Die kleinste Wohnung als Mini-Apartment mit 24 m², kleiner Küche und Bad mit Dusche befindet sich im 2. Obergeschoss. Die größte Wohnung ist im 5. Obergeschoss angeordnet und hat du rch ein zusätzliches Dachstudio eine Größe von 117 m². Die Wohnung ist mit einem besonders großes Wohnzimmer mit Wohnküche, zwei Bäder mit Dusche und Badewanne, Hauswirtschaftsraum, Einbaugarderobe, Balkon und Terrasse ausgestattet. In diesem Spektrum bewegen sich alle Wohnungen unterschiedlichster Größe und jeweils maximal möglicher Ausstattung.

Barrierefreiheit

Alle Wohnungen, auch die Splitlevel- und Maisonettewohnungen werden barrierefrei erreicht und haben die Haupträume auf der Erschließungsebene. Mehr als die Hälfte der Wohnungen sind komplett barrierefrei. Dies betrifft alle Ein-Raum-Wohnungen, 75% der Zwei-Raum-Wohnungen und zwei Drei-Raum-Wohnungen.

Querlüftung

Mehr als die Hälfte der Wohnungen sind querlüftbar. Dies betrifft 50% der Zwei-Raum-Wohnungen, drei Drei-Raum-Wohnungen und alle Vier-Raum-Wohnungen. Nur in den Ein-Raumwohnungen ist eine Querlüftung nicht möglich.

Große Wohnzimmer

Die Wohnzimmer wurden als Lebensmittelpunkt so gestaltet, dass diese auch in kleinen Wohnungen möglichst groß sind. Der Flächenanteil beträgt mindestens 32% der Wohnung, im Mittel allerdings nahezu 50%. In sehr großen Wohnungen über 85m² beträgt die Fläche der Wohnzimmer mindestens 32m².

Balkone

Alle Wohnungen haben mindestens einen Balkon. Die Größe wurde an die jeweilige Wohnungsgröße angepasst. Erdgeschosswohnungen erhalten einen eigenen Garten inklusive Terrasse (20m², andere Größe möglich). Wohnung 001 besitzt zusätzlich einen privaten Bereich mit Terrasse im Hof, damit die Wohnräume besser vor den Einblicken der Nachbarn geschützt werden. Die Dachgeschosssohnungen und die Wohnungen im hinteren Seitenflügel erhalten großzügige Dachterrassen vor den
Wohnräumen.

Bäder

Die Bäder haben wir geplant, um mit maximaler Ausstattung möglichst wenig Wohnfläche in Anspruch zu nehmen. Ebenso ist es aber möglich, sie zu erweitern oder die Ausstattung zu verringern. Alle kleinen Wohnungen haben ein Bad mit Badewanne. (Eine Miniwohnung mit Dusche.) Alle Drei- bis Vierraumwohnungen und eine Zweiraummaisonette besitzen zwei Bäder mit Dusche und Badewanne sowie eine separatem Hauswirtschaftsraum.

Flexibilität in den Wohnungsgrößen

Einzelne Zimmer lassen sich leicht von einer Wohnung zu einer anderen verschieben. Entsprechende Durchbrüche können bereits bei der Planung berücksichtigt werden.

Flexibilität in der Wohnungsaufteilung

Das Splitlevel bietet insbesondere die Möglichkeit, einzelne Wohnbereiche zusammenzulegen oder zu trennen, da oft nur ein halbes Geschoss überwunden werden muss. So wird aus einer Einraumwohnung und einer 3-Raum-Splitlevelwohnung eine 4-Raum-Maisonettwohnung, oder aus einer 3-Raum-Splitlevelwohnung zwei Einraumwohnungen. Die Planung kann auf die Individuellen Wünsche zu Wohnungsgrößen, Zimmergrößen, Wohnungsaufteilung, Barriere-freiheit und Querlüftung angepasst werden. Lediglich die Struktur der quer stehenden tragenden Wände bleibt als Rückrat des Hauses bestehen. Der Zusammenlegung einzelner Splitlevelebenen steht dies aber nie im Wege.

Image flexible Maisonette1_GrößenveränderungImage flexible Maisonette3_GrößenveränderungImage flexible Maisonette2_GrößenveränderungImage Schemaschnitt Splitlevel4_Größenveränderung

Flexibilität innerhalb der Wohnung

In der Regel sind große Schlafzimmer einfach teilbar, sodass stattdessen zwei Kinderzimmer entstehen können. Beispielhaft ist dies in Wohnung 002 gezeigt. Ebenso ist es möglich, in Wohnküchen den Küchenbereich vom Wohnbereich zu trennen. Siehe hierzu die sonst gleichen Wohnungen 102 und 204.

Fassade Gartenseite

Die Fassade zum hinteren Garten sollte möglichst offen gestaltet werden, um den unverbauten Blick nach Westen über die große Grün-fläche der Schule und der Bibliothek bis hin zum Frankfurter Tor und zum Fernsehturm optimal zu nutzen. Hier befinden sich die Wohnräume, in denen sich der größte Teil des Lebens abspielt. Die Enge des Innenhofes und die Gefahr des Einblicks von Außen sind hier nicht vorhanden.

Schmale Rahmen aus einer vorgehängten hinterlüfteten Fassade mit Eternitplatten Equitone tectiva TE20 rhythmisieren die Fassade und machen die unterschiedlichen Konfigurationen der Wohnungsgrundrisse und Maisonette ablesbar. In gleicher Weise sind großzügige Balkone vorgelagert, die ein weiters „grünes Zimmer in der dicht bebauten Stadt“ bilden. Durch gezielt eingesetzte Wandabschnitte wird die Belästigung durch benachbarte Balkone weitgehend ausgeschlossen. Das System geht nahtlos in den angebauten gestaffelten Seitenflügel über, sodass Gartenhaus und abgetreppter Seitenflügel eine Einheit bilden. Die Abtreppungen des Seitenflügels und die Ausbildung der Balkone wurden unter Beachtung der Abstandsflächen und der Proportionen möglichst flächenmaximiert.

Zwischen den Rahmenmotiven befinden sich große Fensterflächen aus Fensterwänden mit großen Schiebeelemente (z.B. Finstral). Die raumhohen Glaselemente mit Schiebetüren können großflächige Öffnungen bilden, und so Innenraum zum Außenraum werden lassen. Die Reinigung der Außenseite kann von außen durch Schieben der Elemente zum Balkonbereich erfolgen.

Verschiebbare Sonnenschutzelemente vor den Verglasungen sorgen für regelbare Verschattungen. Die Elemente bestehen aus einem in Rahmen gefassten Flechtwerk aus Weidenstöcken (geschält, gesotten und kesseldruckimprägniert, Ø 15 – 20 mm). Gezielt werden diese zusätzlich als Vorlage für geschlossene Paneele eingesetzt, die Einblicke in Wohnungen über Eck minimieren. Das Material bringt eine wohnliche Atmosphäre in die sonst strenge und schlichte Fassade. Langjährig erprobt wurde das Material im Fassadeneinsatz beispielsweise an einer Schule in Schulzendorf (Zanderroth Architekten, 2006) und einem Besucherzentrum in Criewen (Anderhalten Architekten, 1999).

BB_renderings-revc_Größenveränderung

Fassade Hofseite

Ziel bei der Gestaltung der Fassade Im Innenhof war es, diese möglichst geschlossen zu halten, um die Privatsphäre der Bewohner zu schützen. Trotzdem soll der Lichteinfall nach Süden maximiert werden. Hohe schmale Fenster mit niedrigen Brüstungen erzeugen trotz des immer wieder kehrenden Formates eine Lebendigkeit durch regelmäßige Versprünge.

Hinterhofperspektive_a_Größenveränderung

Die Konstruktion wird als nichttragende Vorsatzschale in Proton (Alternativ sollte Knauf Aquapanelsystem diskutiert werden) ausgeführt. Dies ist möglich, da die Innenwände tragend ausgeführt werden und die Deckenlasten nicht auf der Außenwand ruhen. Im Gegensatz zur Kalksandsteinwand mit WDVS können durch diese wärmebrückenfreie monolithische Bauweise die idealen thermischen Eigenschaften ausgenutzt werden. Zudem wird die Wandstärke gering gehalten. Die Oberfläche wird mit Kratzputz geputzt, der insbesondere durch seine hohe Wasserdampfdurchlässigkeit und selbstreinigenden Eigenschaften (Verrieselungseffekt) hervorsticht. Dies ist insbesondere wichtig, um einer Veralgung in den schattigen Bereichen des Hofes entgegenzuwirken.

Das wieder aufgegriffene Rahmenmotiv der Gartenfassade ist auch auf der Hoffassade ein besonderer Akzent. Funktional dienen diese als Minibalkone für Ein-Raum-Wohnungen, die nur zum Hof ausgerichtet sind. Fenster und Balkone wurden so angeordnet, dass Einblicke über Eck weitgehend ausgeschlossen sind.

Fluchtwege und Brandwand

Das Gebäude ist am Übergang zum Bestandsgebäude mit einer Brandwand getrennt. Als erster Fluchtweg dient das Haupttreppenhaus, welches an den Haupteingang des Gebäudes angeschlossen ist. Der zweite Fluchtweg führt bis 8 m Brüstungshöhe über OK Gelände durch das Anleitern der Feuerwehr. Ein entsprechender Feuerwehrzugang im Vorderhaus ist vorhanden. Im 3. Obergeschoss führt der zweite Rettungsweg über die interne Wohntreppe der Splitlevelwohnungen. Vom 4. Obergeschoss bis zum 6. Obergeschoss führt der zweite Rettungsweg über ein weiteres Fluchttreppenhaus oder über das vorhandene Treppenhaus im bestehenden Seitenflügel. Die Fluchtwegtüren in der Brandwand sind feuerbeständig (Notausgang aus WHG 404, 502 u. 602). Ein Sicherheitstreppenraum ist nicht
erforderlich. Im Erdgeschoss gewährleistet ein Feuerwehrdurchgang das Anleitern an der Fassade im zweiten Hof.

Statik und Konstruktion

Gründung

Die Gründung erfolgt mit einer Flachgründung als wasserundurchlässige Stahlbetonbodenplatte oberhalb des durchschnittlichen Grundwasserspiegels. Innerhalb des HGW ist trotzdem eine offene Grundwasserhaltung einzurichten und vorzuhalten. Die Planung und Ausführung der Anlage erfolgt auf das angestrebte Absenkungsniveau durch eine Fachfirma. Die Bodenplatte und Kellerwände sind aus wasserundurchlässigem Stahlbeton (WU-Beton) als weiße Wanne gegen drückendes Wasser ausgebildet. Das Gebäude ist voll unterkellert. Hier befinden sich Abstellräume für Mieter und Technikräume. Falls gefordert, ist der Einbau einer Tiefgarage möglich. Zur Bauausführung ist ein Berliner Verbau und eine Fundamentunterfangung der Nachbarwände durch HDI notwendig.

Tragende Wände

Die tragenden Wände bestehen aus Kalksandstein (je nach Statik 20-24cm). Das System Silka KS Plus minimiert die Montagezeit und verkürzt so die Standzeiten des Kranes (Kosteneinsparung). Die
tragenden Wände stehen quer zur Fassade – passend zum Haus-konzept der durchgesteckten Wohnungen. So werden geringe Spannweiten erzeugt, was schlanke Decken und die Ausbildung
einer nicht tragenden Außenwand ermöglicht. Die Treppenhauswände in Stahlbeton dienen zur Aussteifung des Gebäudes.

Tragstruktur_GrößenveränderungDecken

Die Decken des Gebäudes werden aus Dennert DX-Deckenelementen (oder Heidelberger Variax) gefertigt. Bei kurzen Spannweiten ermöglicht dies eine Deckenstärke von nur 160mm (zzgl. Trittschaldämmung und Heizestrich) und und führt so zur Maximierung der Raumhöhe. Die Fußbodenheizung ist bereits integrierbar (bei DX). Die schnelle witterungsunabhängige Montage ohne Trockenzeiten, führt ebenso zur Verringerung der Kranstandzeit und spart dadurch Kosten. Die glatte spachtelfertige Untersicht spart weitere Arbeitsschritte. Die Verlegung von Installation ist in den Hohlräumen möglich. Die Balkonplatten bestehen aus Stahlbetonfertigteilen, die mit Schöck-Tronsole befestigt werden.

Dach

Das Flachdach wird als Warmdach mit Bitumendeckung dreilagig in Kategorie K2 auf Stahlbetonfertigteilen ausgeführt. Die besonders schlanke Tragkonstruktion ist identisch mit den Geschossdecken und kann so in einem Zuge montiert werden. Zudem schützt die Konstruktion aus Stahlbeton, Gefälledämmung (ca. 23 cm im Mittel) und weiß beschieferter Oberlagsbahn insbesondere im Sommer vor Überhitzung. Falls städtebaulich erforderlich wird das Dach in Teilbereichen als Pultdach ausgebildet. Eine erneute Abstimmung mit Stadtplanungsamt zur Durchsetzung unseres Dachentwurfs erscheint hier aber sinnvoll. Bei entsprechender Finanzierungsmöglichkeit verbessert ein Gründach mit extensiver Begrünung die thermischen Eigenschaften und erhöht den BFF-Faktor und kann so als Argument bei der Stadtplanung hinzugezogen werden.

Baustelleneinrichtung

Die Baustelleneinrichtung wird so weit wie möglich auf dem eigenen Grundstück angelegt um Sperrungen auf dem öffentlichen Straßenland zu minimieren. Die vorhandene Feuerwehrdurchfahrt kann im begrenzten Rahmen als Baustellenzugang genutzt werden. Zur Bauausführung wird ein Turmdrehkran inkl. Fundament im Innenhof installiert. Ein Ausleger von ca. 40 m (in Abhängigkeit der Traglast) ist ausreichend, um alle relevanten Teile der Baustelle und der Straße zu erreichen. Durch die oben beschrieben effiziente Bauweise wird die Standzeit des Kranes minimiert. Aufgrund der Mobilfunkantenne muss die Kranhöhe angepasst werden oder ein Begrenzer eingesetzt werden (je nach Wirtschaftlichkeit).

Energiekonzept und techische Gebäudeausrüstung

Blockheizkraftwerk

Das Gebäude erfüllt die Anforderungen der ENEV und des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG). Als erneuerbare Energie
wird ein Blockheizkraftwerk mit Kraft-Wärme-Kopplung eingesetzt. Dies wird zur Effizienz zum Dauerbetrieb ausgelegt. Das BHKW liefert die Grundlast. Eine zusätzliche Brennwerttherme wird bei
sehr hoher Wärmeanforderung (Spitzenlasten) zusätzlich betrieben.
Bedarfsschwankungen werden durch den Pufferspeicher und durch Modulation der Anlage ausgeglichen. Die Einnahmen aus der Stromgewinnung führen zur schnellen Amortisierung der Anlage. Zusätzlich kann der Strom an Mieter verkauft werden. Der Anschluss des Altbaus an das neue BHKW ist möglich und Sinnvoll. Hierzu können Fördermitteln der KFW zur Umrüstung des Altbaus genutzt werden (Programm 152, 430, 431und 167). Das BHKW steht auf eigenem schallentkoppelten Fundament im Keller.

Fußbodenheizung

Die Fußbodenheizung führt zu wesentlich mehr Komfort in den Wohnungen. Durch den hohen Strahlungsanteil bei der Wärmeübertragung erzeugen sie ein im Vergleich zu Hochtemperatur-Heizkörpern behagliches Raumklima. Keine Heizkörper müssen vor Fenstern stehen, was größere Fensteröffnungen ermöglicht. Als Niedrig-
temperatur-system arbeitet die Fußbodenheizung ideal zu Brennwerttherme und BHKW sehr effizient.

Hydraulischer Abgleich

Durch den hydraulischen Abgleich des Rohrnetzes wird erreicht, dass jeder Bereich der Fußbodenheizung mit der richtigen Menge an Heizwasser durchströmt wird. Dies stellt sicher, dass die Heizwärme gleichmäßig im Haus verteilt wird, was nicht automatisch der Fall ist, da Wasser immer den Weg des geringsten Widerstandes wählt. Die Pumpen können auf einer geringen Leistungsstufe laufen, wodurch sich der Stromverbrauch beträchtlich reduziert. Gleichzeitig wird die Rücklauftemperatur gesenkt, was sich positiv auf die Effizienz des Heizsystems auswirkt.

Warmwasserbereitung und Leitungen

Der Wärmeerzeuger der Heizung wird auch zur Warmwasserbereitung eingesetzt. Im Frühjahr, Herbst und Winter erfolgt dies über das BHKW. Im Sommer übernimmt aus Effizienzgründen die Brennwerttherme. Bei Bedarf ist die Anlage zusätzlich mit einer thermischen Solaranlage kombinierbar (insbesondere um KFW70-Standard zu
erreichen).

Hygiene- oder Frischwasser-Pufferspeicher erwärmen das Trink-wasser nach dem Durchflussprinzip. Es wird kein Trinkwasser gespeichert. Dies erfolgt entweder zentral im Heizraum oder auf Wunsch dezentral in Wohnungsstationen. Dies bietet mehrere Vorteile: Die Warmwassererzeugung erfolgt nur bei Bedarf. Es gibt keine Wärmeverluste durch Speicherung. Es sind weniger Leitungsstränge notwendig (nur 3 Leitungen pro Strang (Kalt/Warm/Zirkulation) für Heizung und Warmwasser). Da das warme Trinkwasser nicht im Haus verteilt wird, ist dies die hygienisch beste Lösung. Eine Legionellenbildung ist so gut wie ausgeschlossen und die entsprechende jährliche Untersuchung ist nicht erforderlich. Zusätzlich können die Wärmeverluste durch Leitungen durch ein Rohr-in-Rohr-System noch etwa halbiert werden. Ein weiterer Vorteil ist der geringere Platzbedarf im Installationsschacht. Alle Anlagen werden mit einem kompetenten Haustechniker geplant und dimensioniert.

Heizkostenverteiler

Teil des Maßnahmenpaketes der Europäischen Union zur Energie-einsparung ist die Verpflichtung, ab 2013 Heizenergieverbräuche den Nutzern monatlich zu übermitteln. Außerdem bekommt der
Verbraucher das Recht, zwischen einer elektronischen Abrechnung oder der schriftlichen wählen zu können. Dazu sind elektronische Heizkostenverteiler nötig, die über Funk ausgelesen werden. Die Mieter erhalten so die Möglichkeit, ihre Gewohnheiten bezüglich Heizungseinstellung zu optimieren.

Elektroinstallation

In allen Wohnräumen werden ausreichend Steckdosen und Schal-tungen inkl. Deckenauslässen für Deckenbeleuchtung installiert. Im Küchenbereich erfolgt eine gesonderte Installation von Herd-
anschluss, Kühlschrank und Unterschrankbeleuchtung. In den Bädern erfolgt die Montage Steckdosen für Waschmaschine, Rasierer/ Fön im Bereich Waschbecken sowie Schaltungen und Wandauslass für eine Spiegelleuchte. Außerdem werden Gegensprechanlage und Treppenhausbeleuchtung installiert. Die Bäder werden mechanisch entlüftet

Sicherheitsrelevante Anlagen

Die Treppenhäuser werden mit einer einfachen Notbeleuchtung als Fluchtwegbeschilderung mit dezentraler Versorgung über Batterie ausgestattet. Das Haupttreppenhaus erhält eine RWA inkl. Rauchmelder und Handtaster. Ein Sicherheitstreppenraum ist nicht erforderlich.

Förderanlagen

Ein Aufzug als Durchlader fährt jede Ebene des Splitlevelhauses an. Für eine großzügigeren Wirkung des Treppenhauses wird er dreiseitig verglast.

KFW-Standard

Der ENEV-Standard und die Anforderungen an das EEWärmeG werden erfüllt. Der KFW70 Standard kann erfüllt werden mit den in der Kostenschätzung angegebenen Merkosten. Andere KFW-Programme werden in diesem Falle als unwirtschaftlich angesehen.

Gesundheit, Ökologie und BFF

Der Ökologische Gedanke spielt bei der Planung aller relevanten Einzelmaßnahmen Eine wichtige Rolle. Hierzu zählt insbesondere:

Eine Einfache, kompakte Gebäudeform, ohne viele Vor- und Rücksprünge verringert den Wärmeverluste an der Außenwand. Große Fenster in westlicher Richtung verbessern wesentlich die Belichtung (weniger Beleuchtungsenergie) und können zur passiven Solarenergienutzung genutzt werden. Die großen Gebäudeöffnungen werden im Sommer konstruktiv verschattet, um eine Überhitzung zu vermeiden. Möglichst kleine, eher geschlossene Wandflächen zum Innenhof verbessern die Wärmedämmeigenschaften der gesamten Fassade wesentlich. Außerdem werden die Wohnräume an der Westseite platziert, die Funktionsräume an der Innenhofseite. Zur Erstellung des Hauses kommen überwiegend Baustoffe zum Einsatz (hauptsächlich Mineralische Baustoffe), für dessen Herstellung möglichst wenig Primärenergie verwendet wird. Auf Verbundwerkstoff und chemische Mittel wird weitgehend verzichtet (kein chemischer Holzschutz, keine Bitumenabdichtung im Sockel, keine PVC-Beläge, etc.). So weit wie möglich werden Naturbaustoffe verwendet. Hierdurch wird die Konstruktion auch weitestgehend langlebig und recyclingfähig. Es kommen ausschließlich geprüfte Baustoffe zum Einsatz – Vorzugsweise mit Ökosiegel, z.B. natureplus. Durch Monolithische Außenwände aus einem Material mit guter Wärmedämmung werden Wärmebrücken vermieden und die bauphysikalischen Vorteile genutzt. Die bauphysikalischen Eigenschaften der vorgehängten hinterlüfteten Fassade sind noch besser zu bewerten. Grundsätzlich werden alle Außenwände (außer im Kellerbereich) diffusionsoffen gestaltet, so das sie die Ableitung von Feuchtigkeit von Innen nach Außen ermöglichen und den Eintrag von Feuchtigkeit von Außen nach Innen hemmen. Auf diese Weise werden Bauschäden vermieden und Grundlagen für ein angenehmes Wohnklima geschaffen. Da die Innenwände tragend sind, können diese als speicherfähiges Material angerechnet werden und verbessern so das Raumklima. Außerdem sorgen diese von sich aus für einen guten Schallschutz. Die Mechanische Ablüftung aus Feuchträumen ist obligatorisch. Belüftung der Räume erfolgt über Zwangslüfter. Dieses technisch einfache System stellt die Belüftung der Räume kostenbewusst, kaum störanfällig und überwiegend wartungsfrei sicher. Das anfallende Regenwasser wird auf dem Grundstück versickern (Rigole). Dies spart Einleitungsgebühren. Die Nutzung des Regenwassers zur Gartenbewässerung, Toilettenspülung und zum Wäschewaschen ist, falls gewünscht, denkbar. Durch den Einsatz des Blockheizkraftwerkes wird eine Heizung mit einem der höchsten Wirkungsgrade installiert, die momentan möglich ist. Dies hilft erheblich, den CO2-Ausstoß zu minimieren.

Das Grundstück liegt im Bereich des festgesetzten Landschaftsplans V-L-2 für den Bereich Frankfurter-Allee-Süd, dessen Zielstellung es ist, die Leistungsfähigkeit des Naturhaushalts zu verbessern, indem die Erreichung eines bestimmten Biotopflächenfaktors angestrebt wird. Der Versiegelungsgrad des Hofes wird gegenüber dem Bestand wesentlich verbessert. Alle möglichen Flächen werden als Vegetationsflächen mit Anschluss an anstehendem Boden ausgeführt. Alle Wege werden als Teilversiegelte Flächen ausgebildet. Unter Berücksichtigung der Anrechnungsfaktoren für Teilversiegelte Flächen und der Regenwasserversickerung wird der geforderte BFF von 0,3 erfüllt (VF 276 m² + RWV 289 m² * 0,2 + TVF 85 m² * 0,3) / GRD 950 m² = 0,38). Eine weitere Verbesserung durch ein Gründach und Vertikalbegrünung der Umgrenzungsmauer ist möglich.

Planungs- und Baumanagement

Vergabe

Eine Vergabe an einzelne Firmen wird empfohlen:
- Beauftragung von Spezialisierten Firmen möglich (z. B. Fliesenleger verlegen Fliesen besser als ein GU)
- Besseres Kräfteverhältnis zwischen AG und beauftragten Firmen
- Mehr Kostensicherheit
- Mehr Flexibilität in der individuellen Abstimmung
- Keine zusätzlichen Kosten für Projektsteuerung
- Keine zusätzlichen Kosten für Management von Firmenverwaltungen und Rechtsabteilungen

Qualitätssicherung

Unsere Arbeitsprozesse der einzelnen Planungs- und Ausführungsphasen aller Leistungsbilder werden ständig und unmittelbar untersucht und optimiert. Dabei erfolgt eine enge Zusammenarbeit mit Fachplanern, ausführenden Firmen und Herstellern und dem Bauherrn. Unser Architekturbüro wird im Laufe der Projektabwicklung kurzfristig eine Anpassung des Bearbeitungsteams an den jeweils erforderlichen Arbeitsumfang im Bereich Planung und Baumanagement durchführen.

Die Projektabwicklung ist durch die Leistungsphasen der HOAI vorgegeben. Die Prozesse werden durch folgende Maßnahmen optimiert:

- Detaillierte Analyse des Bestands (Keller, Dachgeschoss, Treppenhaus im Seitenflügel)
- Frühzeitiger Maßstabssprung in die Detailplanung M 1:50 bis 1:10
- Frühzeitige Einbindung von Herstellern und Ausführenden
Firmen bei Kostenermittlung und Regeldetailplanung
- Frühzeitige Erstellung der Leistungsverzeichnisse zur gleichzeitigen Optimierung der Planung einschl. Schnittstellenkoordination
- Erstellung von Materialkonzepten, Objektbeschreibung als Baubuch, detaillierten Objektbeschreibung als Raumbuch, Planlaufschemen
- Wöchentliche protokollierte Baubesprechungen mit allen am Bau Beteiligter
- Aufstellen, Überwachen und Fortschreiben von differenzierten Zeit-, Kosten- und Kapazitätsplänen und umfangreiches Leistungs-,
Kosten- und Termincontrolling, insbesondere:
- Kostencontrolling, Überwachung Gesamtkosten und der Einzel-
gewerke bei Prüfung von Zwischenrechnungen sowie Anmeldung von Nachträgen und Änderungen inkl. Soll-ist-Abgleich
- Termincontrolling, Überwachung der Gesamtbauzeit bei Abschluss jeder Teilleistung inkl. Soll-ist-Abgleich
- Führung eines Bautagebuches mit Angabe der Bauleistungen, der Personalstärken und Wetterbedingungen, inkl. Fotodokumentation
- Aufzeigen von Alternativen
- Darstellung Projektrelevanter Entscheidungstermine
- Änderungsmanagement
- Regelmäßige (z.B. monatliche) Projektstandsberichte

Je früher die Fachkompetenz aller an der Planung eines Bauwerks Beteiligten genutzt wird, desto stärker wird die Ganzheitlichkeit eines Entwurfes realisierbar. Die Effizienz dieses Teams resultiert aus der gleichzeitigen und gleichberechtigten Entwicklung aller für die Planung notwendigen Einzelaspekte. Im Vordergrund stehen die Durchsetzung technisch / konstruktiver sowie gestalterischer Qualitäten, Termingerechtheit und Kostensicherheit. Die reibungslose Umsetzung von Bauaufgaben beruht auf der engen und vertrauensvollen Zusammenarbeit und Moderation aller am Prozess Beteiligten.

Die enge Verknüpfung in unserem Architekturbüro von Konstruktion, Gestaltung und Baumanagement gewährleistet eine qualifizierte Ausschreibung sowie ein optimales Zeitmanagement in der Vorbereitung von Bauprozessen. Bauüberwachung durch uns persönlich heißt für den Auftraggeber die Kontrolle und Sicherung von Terminen, Kosten und Qualitäten der Ausführung.

Die umfassende Betreuung des Projektablaufs entlastet den Auftraggeber durch laufende Information über den Bauablauf durch Bauzustandsberichte mit Fotodokumentation und Berichte über die Kosten- und Terminsituation. Das baubegleitend dokumentierte

Qualitätsmanagement sichert die Qualitätskriterien und verhindert Abweichungen und Minderungen. Das Aufstellen und Pflegen einer Projektkostendatei sichert die Einhaltung der Kostenziele des Auftraggebers und dokumentiert die Kostenentwicklung bis zur Schlussabrechnung des Projektes. Prognosen werden erstellt und die weitere Entwicklung beurteilt.

Unser Architekturbüro steht für eine ganztägige fachkundige Baustellenbesetzung zur Verfügung.